Кой кой е в етажната собственост: Управителен съвет – функции и правомощия

Управителният съвет в етажната собственост е изпълнителен орган на общото събрание, който се занимава с изпълнението на неговите решения. Негова отговорност са също така вътрешният ред в сградата, съхраняването на документацията, представляването на етажната собственост пред институции и трети страни и др. Управителният съвет е управителят на етажната собственост, който предлага решения на проблемите в етажната собственост и ги прилага след решение на общото събрание.

Избор на управителен съвет

Управителният съвет се избира единствено след решение по време на общо събрание на етажната собственост. Той се избира с мандат от 2 г. и се състои от нечетен брой членове, не по-малко от 3-ма.

Избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата. При нововъзникнала етажна собственост избор на управителен съвет се провежда в 6-месечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация.

Членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. За член на управителния съвет може да бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци.

По решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) и касиера може да се заплаща възнаграждение (Чл. 19, ал. 7 от ЗУЕС).

Съгласно Чл. 20 от ЗУЕС всеки собственик е задължен да участва в управлението на етажната собственост. Собственик или ползвател може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.

След избор на нов управителен съвет управителя уведомява районната общинска администрация за това с уведомление по образец.

При избор на нов управителен съвет съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет, от членовете на новоизбрания управителен съвет, от председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера.

Предсрочно прекратяване на мандата на членове на УС или на целия УС

Съгласно Чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.  

Избор на професионален домоуправител

С решение на общото събрание, което е взето с мнозинството повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията на управителния съвет (управителя) или част от тях могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици.

Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон (Чл. 19, ал. 8).

Заседания и кворум на управителния съвет

Управителният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 3 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на управителния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

В заседанията на управителния съвет се обсъждат проблеми от естеството на етажната собственост и се търсят решения за тях, които да се предложат на общо събрание на етажната собственост по компетентност.

Правомощия на управителния съвет

Правомощията на управителя са разписани в Чл. 23 от ЗУЕС:

1. организира изпълнението на решенията на общото събрание;
2. следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост;
3. съхранява протоколната книга, плановете на сградата и екзекутивните чертежи, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, когато има такъв, книгата за приходите и разходите и други;
   3а – предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите в етажната собственост на видно и общодостъпно място на входа на сградата при поискване от страна на собственик, обитател или ползвател отчетът се предоставя на електронен адрес или на хартиен носител; образец на отчета и указания по създаването му се утвърждават от министъра на МРРБ
4. изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им;
5. представлява етажната собственост в отношенията и с органите на местната власт и с други правни субекти;
6. създава, съхранява и поддържа книга на етажната собственост по чл. 7;
7. уведомява общинската администрация за обстоятелствата по чл. 46б и промените в тях; Чл. 46б ще бъде отменен на 31.12.2024 г., за регистрация на ЕС ще се прилага Чл. 47е
8. уведомява своевременно, по реда на чл. 13, ал. 1, собствениците, ползвателите и обитателите при получаване на писмени уведомления от експлоатационното дружество, когато топлинният товар на сградата се намали под 50 на сто;
9. предоставя информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост;
10. има право да получи информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната община за площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към него;
11. определя идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т. 10;
12. при поискване издава на собствениците документ за наличието или липсата на задължения към етажната собственост;
    12а – не по-късно от 7 дни преди датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2 свиква общо събрание за избор на управителен съвет (управител);
13. осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание.

Управителният съвет (управителят) се отчита ежегодно и в края на мандата си с доклад пред общото събрание. Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се оповестяват по реда на чл. 16, ал. 7.

Председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост. За действия по учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.

Председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.

Всеки собственик може да участва в делото, по което управителят представлява собствениците.

При избор на нов управителен съвет (управител) съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет (управител), от членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера.

Този текст е част от информационната кампания за етажна собственост, разработена от екипа на СО-район „Студентски“. Всички материали очаквайте в рубриката „Етажна собственост“ на сайта на районната администрация.

Повече информация:

Образци на документи за етажна собственост от СО-район „Студентски“

Как се свиква и какви са функциите на общото събрание на етажната собственост?

Как да кандидатстваме за саниране на блок или блок секция?